出租人是否侵犯了承租人优先购买权？
发布时间：2016-03-13
出租人是否侵犯了承租人优先购买权？
本期编辑王倩倩
案情简介
2014年10月20日，买方黄某经人介绍购买了卖方张某位于遵义市汇川区九节滩的一套面积为125㎡的房屋，每平方米3300元，总价为412500元。买卖双方签订了一份《房屋买卖协议》。合同签订后，黄某向张某一次性支付了购房款。因该房屋被张某出租给第三人王某使用，房屋的租期还有半年未到，所以，张某和黄某达成协议，半年后待房屋租期届满后再办理房屋的过户手续。不料，半年后，黄某要求张某配合其办理房屋过户时才得知该房屋已被张某出卖给承租人王某，也签订了一份房屋买卖合同未办理过户登记。王某将张某诉至法院，请求法院（1）确认黄某与张某签订《房屋买卖协议》无效；（2）判决张某配合办理房屋的过户登记。
律师意见
律师认为，张某先后分别与黄某和王某签订两份房屋买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，张某的行为是一房二卖的行为。
一房二卖的情形下，如何认定房屋的所有权？根据我国《物权法》的相关法律规定，主要分以下几种情形：
（一）若两份房屋买卖合同都没有办理备案登记且未交付。两份合同均未办理登记且房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先取得。即合同签订的日期在前者则能优先拥有房屋的产权，要求卖方办理房屋过户；
（二）两份房屋买卖合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。这种情形下，其中一份合同已得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行。这时，已经实际占有房屋的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序；
（三）两份房屋买卖合同中一份已办理过户登记，另一份未作过户登记，（不管房屋是交付了哪一方），那么已经办理登记的一方取得了房屋的产权。我国物权法规定，不动产的权属以登记生效。而房屋的过户登记属于物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，则取得房屋的所有权。而未能取得房屋所有权的一方则只能向卖方要求赔偿。
本案中，两份房屋买卖合同均未办理备案登记。如何认定该房屋的所有权是本案的争议焦点。
王某在本案中除了是房屋买卖合同的买方，同时也是该房屋的承租人。根据我国《合同法》第二百三十条之规定，承租人在同等条件下享有房屋的优先购买权。张某作为出租人在出卖租赁房屋时应当在合理期限内告知承租人王某。故本案张某在出卖房屋时，并未告知承租人王某，其行为侵犯了承租人的优先购买权，王某可以请求张某承担赔偿责任，但却不能请求确认张某与黄某签订的房屋买卖合同无效。
律师认为，本案中的房屋所有权，王某可以承租人享有优先购买权，在同等条件下要求出租人张某办理房屋过户登记并取得房屋的所有权。而黄某则只能向张某主张债权，要求返还购房款并承担赔偿责任。
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