租赁合同未到期，出租人可否以市场行情涨价为由强行涨房租？
发布时间：2016-03-29
租赁合同未到期，出租人可否以市场行情涨价为由强行涨房租？
王倩倩
案情简介：
北京某商场将商场门面分别租给不同的商户做生意，并签订了租赁合同，合同期限5年，租金每年18000元，租金按年交。但是在合同未到期前，该商场以市场行情大涨为由，要求涨租金，每年涨租金5000到10000元。现在合同未到期，商户们不能提出解除租赁合同，而生意也投入了大量的资金，因此，现在商户们很无奈，于是与商场进行了多次的沟通，但是商场依然坚持要求涨租金。
律师意见：
在上述案情中，商场以市场行情涨价为由，向商户提出涨租金的要求，实际上是对原签订的租赁合同进行变更。根据我国《合同法》第77条第1款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”
合同变更是指有效成立的合同在尚未履行或未履行完毕之前，由于一定法律事实的出现而使合同内容发生改变。合同变更须依当事人双方的约定或者依法律的规定并通过法院的判决或仲裁机构的裁决发生合同变更，主要是当事人双方协商一致的结果。任何一方不得采取欺诈、胁迫的方式来欺骗或者强制合同对方变更合同内容。
因此，在租赁合同未到期的情况下，商户与商场原签订的租赁合同是合法、继续有效的，任何一方都不得擅自变更合同，除非合同当中有约定可以变更或者经双方协商一致变更，否则是不能随意变更合同。那么，现在市场行情涨价了，商场以此为由变更租赁合同的租金，是于法无据的。商场若继续单方面的坚持要求涨租金，该行为属于违约行为，承租方有权不同意涨租金。
根据我国《商品房屋租赁管理办法》第九条明确规定：“出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”如果出租方强制涨租金的话，承租方可以向法院提起诉讼，要求商场继续履行原租赁合同。
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