如何审视破产程序中商品房买受人的交房请求权

如何审视破产程序中商品房买受人的交房

请求权

摘要：在买受人已支付全部购房款，破产案件受理后申报要求交付房屋的情形中，管理人通常立足于破产撤销权或者破产法第十八条规定赋予的管理人解除权进行解决，但这两种权利具有局限性，并且，某些情况下引用这两种权利或许是对该规定的误解，系“错误的法律适用”。就下文拟讨论的问题，笔者用以下两点概括本文结论：第一，买受人在破产案件受理后要求交付房屋属于“请求债务人对其进行个别清偿”，这一交房请求权因会损害其他债权人平等受偿的权益而受企业破产法第十六条所禁止，此时构成“法律上的履行不能”，管理人原则上应当按普通债权审查处理，不应继续履行合同。第二，当买受人符合消费型购房人优先权要件时，买受人就该特定房屋享有优先受偿权，此时管理人应确认其交房请求。

一、问题的提出——破产程序中，已支付全部房款的买受人申报要求交付商品房时，管理人能否解除该合同，以何种法律依据解除或不予确认？

购房人是房地产企业破产案件中广泛存在的债权人群体，就房开企业尚未交付房屋的情形下，因房开企业已资不抵债，如果购房人选择申报退还购房款并赔偿损失，不出意外最终其债权得以受偿的金额基本会大打折扣，出于利益最大化的考虑，购房人通常会申报继续履行，要求交付所购房屋。一方面，如果管理人确认其交付请求权，可能会受到其他金钱债权人的质问；另一方面，如对此不予确认，则申报该权利的买受人往往会对管理人予以谩骂乃至攻击，这使管理人左右为难。周遭所见中，不乏有人按照个人同理心或者依据纯粹的法学理论来处置这一问题，这种作法极其危险，甚至于法相悖。因企业破产法并未赋予管理人以“自由裁量权”，管理人审查债权必须依法而为，处理购房人交房请求权应当遵照我国现行有效的法律规范。问题便在于，针对购房人已支付完毕全部房款，房开企业尚未交房且未过户的情况下，管理人得依据什么法律规定来审查购房人的交房请求权？

二、破产案件受理后，买受人请求交付房屋本质上系请求对其进行个别清偿，债务人向其交付房屋属于企业破产法第十六条所禁止的个别清偿行为

在处理买受人申报交房请求权这一问题前，我们有必要先审视其本质。举一例阐述：假定A房开公司于2018年5月被法院裁定破产重整，法院指定管理人后，购房人B向管理人申报要求A公司继续履行双方于2016年签订的《商品房买卖合同》，向其交付所购买的住宅（该住宅尚属在建工程）。该例子中，假设B通过抵充A公司欠付其借款的方式全额支付了购房款，A公司开具了购房款收据，并且所抵借款债务真实合法。此时B会认为，其与A公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，因B已经通过抵债的方式全额支付了购房款，故A公司也应当继续履行买卖合同，向其交付房屋并办理权属登记。片面地看，此种推理与合同法关于继续履行合同义务的规定完全吻合，但是，当债务人进入破产程序以后便不尽然，不能再孤立地适用法律。那么，若管理人决定继续履行该合同，向B交付房屋意味着什么？

当A公司和B签订《商品房买卖合同》后，即便所签合同真实有效，但在A企业未实际履行前，B的债务本身并未得到清偿，其购房债权依然存在，但当管理人审查后决定或者实际向B履行交付义务、办理权属登记时，B的购房债权将在其他债权人之外获得A公司的全部清偿，其债权将一步步因履行而消灭。进入破产程序后，以债务人财产用于清偿个别或者一部分债权人的债权，此即破产案件受理后的个别清偿。根据《企业破产法》第十六条之规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”此规定禁止债务人及管理人进行个别清偿。究其缘由，是因个别清偿违背了破产法关于“公平清理债权债务、所有债权应依法得以公平受偿”的立法宗旨，个别清偿使个别或者一部分债权人得以优先受偿，当债务人财产被用于个别清偿后，“这一被交付或过户的特定财产”将自债务人财产/破产财产中剥离出去，相应的其他债权人可供分配的财产就会变少，其债权清偿比例将会因此受到减损。因此，破产法禁止在破产案件受理后进行个别清偿，此为原则性规定，亦是管理人应秉持的处理原则。当然，这一原则并非毫无例外，例外情形为，当这些获得个别清偿的债权人对该房屋依法享有特定物优先受偿权时，此时进行清偿虽属于个别清偿，但因其有法律依据而属于合法的个别清偿。

 三、管理人如何处理债权人申报的“交房请求权”

（一）能否依据《企业破产法》第十八条或第三十二条行使管理人解除权、破产撤销权？

在处理前述案例情形中，有人主张管理人可依据《企业破产法》第三十二条规定对那些在案件受理前六个月内签订的商品房买卖合同进行撤销。这种主张实际是对“清偿”一词的误解，因为签订商品房买卖合同仅仅是设定债权债务，并不构成清偿债务，只有实际履行合同，能够消灭债务的行为才属于清偿行为，故此种情况与破产撤销权全然没有关系。也有人认为管理人可依据《企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”之规定解除A企业与B之间的商品房买卖合同。本文认为此种情形下亦不符合管理人行使解除权的要件。《企业破产法》第十八条所针对的是双方均未履行完毕的合同，由此推之，管理人无权解除单方已经履行完毕的合同。在该案例中，B虽然系通过抵偿借款的方式全额支付了购房款，但其抵偿的债务真实合法，其以抵充借款债务的方式支付购房款虽然不同寻常但并不为法律禁止，不失为一种有效的购房款支付方式，故因认定其已履行完毕付款义务，管理人不能以该条规定行使解除权。（就购房人支付全款后是否即视为已单方履行完毕这一问题，实务中还存在另一种声音：B作为购房人除了履行付款义务外还有配合接房的义务、配合办理权属登记等等义务，进而认为B并未履行完毕合同义务。本文认为该种说法实为抬杠，因为购房人的合同主义务就是付款义务，如合同是否履行完毕包含从义务和附随义务，那么所有的合同都可理解为双方未履行完毕的合同，管理人都可依照此规定予以解除，这种解读显然与法律规定的精神不符）。只有当购房人所抵债务不真实、不合法或者未足额支付购房款的，才应认定其未履行购房款付款义务。可引用《企业破产法》第十八条解除该《商品房买卖合同》或者按照合同法的规定主张合同无效。

（二）即便购房人已履行完毕付款义务，管理人仍可依照企业破产法第十六条及合同法第一百一十条第一项之规定不予确认购房人的交房请求

针对购房人已经履行完毕付款义务的买卖合同，管理人是否还有其他解除依据？这便涉及到前文所述的个别清偿行为。买受人在破产案件受理后申报要求交房或者诉请法院判决交房本质上都是请求债务人单独向其“给付”，这与金钱债权人在破产受理后要求管理人向其付款并无区别。因破产法第十六条禁止债务人在破产案件受理后清偿个别债权人的债权，为此，破产案件受理后购房人要求交房构成“法律上的履行不能”。另外，在本文案例中所涉房屋尚属在建工程，不具备交付条件，这同时构成事实上的履行不能。管理人原则上不应确认这类购房人的交房请求。

（三）当购房人具备消费型购房人优先权或合法占有型购房人优先权要件时，方可向其交付房屋

购房人优先权并非法律明文规定的术语，追溯其效力来源，系出自于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条。这三条法律规则规定了两种情形下的购房人优先权，即消费型购房人优先权和合法占有型购房人优先权。因本文所设例子中系假定债务人尚未交付房屋，故本文不再讨论合法占有型购房人优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此规定，消费型购房人优先权优先于工程价款优先受偿权，而工程价款优先受偿权依法又优先于该特定物上的担保物权和其他债权，故逻辑上可推论认为消费型购房人优先权优先于工程价款优先受偿权以及担保物权和其他债权，购房人的此种特殊权利虽非物权，但学理上被冠以“物权期待权”之名。那么消费者对商品房的优先权应具备哪些条件才能成立？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定对此作出了详细规定，该规定为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

§ 1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

§ 2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

§ 3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

这一规定中最关键的条件是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”在某些情况下，如何判定所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋存在争议，在法院判决中也有不同理解。对此，由于该规定是为了保护消费者的居住权而设，故在个案判定中应紧紧围绕该宗旨，应当严格限制其范围，一般认为，投资性购房、购买商铺或者或购房人是单位的，不能认定为消费型购房人。

（四）购房人能否引用2002年最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定进而主张其购买的商品房不属于破产财产，交付房屋不构成个别清偿？

最高人民法院2002年发布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；”在检索的司法案例中，常看到购房人以该条规定主张其购买的房屋不属于破产财产。甚至有个别法院仍在引用该条据以认定购房人在支付全款时所购房屋不再属于破产财产，购房人有权要求交付房屋。争论这一问题，需回顾破产法以及司法解释关于破产财产/债务人财产的界定。在最高法关于规定破产财产的司法解释中，最老的文件即为2002年发布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项，该规定认定特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。而2013年最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二条的规定却与此不同，该规定为：“下列财产不应认定为债务人财产:（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”可见，最新的司法解释并未将尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物排除在债务人财产之外，这一规定与《物权法》第九条相契合，在出卖人未办理权属转移登记之前，该房屋的所有权仍属于出卖人即破产企业。因此，该财产当然属于债务人财产。就债务人财产/破产财产的界定，2002年发布的解释与2013年发布的解释不一致，根据2013年《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第四十八条：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”据此，不应再适用《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，就尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，依法应当认定为破产财产。